□本報記SD記憶卡者黃潔
  隨著房地產市場持續低迷,部分城市房地產開發商開始採取零首付促銷方式。不久前,北京亦莊的某樓盤就打出“全盤無首付”促銷活動,成為了北京首個零首付樓盤。而對於這種不同尋常的銷售模式,購房者仍多採取觀威剛記憶體望態度。
  零首付是否真的買屋有那麼便宜?還是商家準備的一個陷阱?
  開發商墊SD記憶卡資實現零首付違規
  據瞭解,所謂的零首付一般出現在房地產市場不景氣時,開發商既想賣掉房,又不想降價而想出的一個變通措施。也就是說,所謂的零首付並非購房者真正不用花錢隨身碟就可以通過按揭購得房屋,而是開發商玩出的各種文字游戲。
  位於北京亦莊的首套零首付樓盤,開發商打出的是“我墊資購房者限期還清”牌。以一套236萬元的零首付房屋為例,其採用的方式系購房者需先行支付30萬元定金,後此定金直接折抵房款,開發商為購房者墊付106萬元首付,購房者在當年9月底和12月底分兩次結清即可,沒有利息,但如果購房者沒有結清,開發商就會計算較高的利息。同時,開發商不僅可以選擇自己墊資,也可能找關聯公司墊資,或者聯合銀行以辦理信用卡分期還款的形式刷卡支付首付。
  這樣的緩兵之計在法律上是否萬無一失呢?
  有律師提出,在這個環節中開發商借錢給購房者個人,違反了金融法律關於“企業不得貸款”的規定的。在最高人民法院《關於如何確認公民與企業之間借貸行為效力問題的批覆》中明確規定,企業以借貸名義向社會公眾發放貸款的應當認定為無效。也就是說,如果在按揭過程中銀行一旦發現是開發商借錢給購房者付首付款,購房者自身是零首付的話,其將不符合個人貸款管理辦法,一方面銀行可以以違反此規定而不予辦理貸款,另一方面,即使在辦理了貸款手續之後,也很可能因為購房者缺乏相應的資信能力而停止提供貸款,最終導致購房者個人的貸款不能。
  虛抬房價從銀行多貸款違法
  除了開發商墊資達到零首付外,廣東省深圳市一處樓盤的開發商則想出與銀行聯合造假,抬高房價評估,從而將首付款“虛化”的歪招。
  北京市朝陽區人民法院法官徐天元介紹,如一套房子實際總價是152萬元,按照個人房屋貸款規定可以從銀行貸款八成,即121.6萬元。而為了做到零首付,開發商則將房產總價抬高到190萬元,並且偽造38萬元首付款收據,順利幫購房者從銀行貸出了房屋實際總價的全部款項152萬元。
  “通常採用此種方式的購房者需與開發商簽訂陰陽兩份購房合同。”徐天元說,其中一份房款價格較高的合同系用向銀行辦理貸款,另一份房款價格較低的合同實則為雙方之間約定真實購房價格的合同。
  然而這樣看似全面的考慮,同樣觸碰紅線。根據合同法第五十二條第二項規定:“惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的,合同應確認無效。”即如果存在開發商虛開購房款證明的情況,銀行有可能會解除購房者與銀行的貸款合同,並追究購房者和開發商的違約責任。
  抵押舊房按揭買新房要求高
  對消費者來說,想吞下零首付購房的餡餅,並沒有那麼容易,在讀懂零首付購房的文字游戲後,消費者不難看出餡餅變成了陷阱。
  被開發商使用過的零首付購房方法中,還有一種“抵押舊房、按揭購新房”方式。即以購房者現有的住房作抵押,貸出的錢款用來支付新購房屋的首付款。
  徐天元解釋說,此種模式曾在上海出現過,但其常對舊房屋和所購新房屋的價格有著較為嚴格的要求,通常舊房屋的價格需為所購新房屋價格的兩倍左右,銀行方能辦理此種抵押貸款。
  事實上,無論打著什麼噱頭,零首付購房都不被允許。徐天元說,1998年中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》中明確指出,借款人須同時具備以下條件:無住房補貼的以不低於所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款;有住房補貼的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款。
  2001年的《中國人民銀行關於規範住房金融業務的通知》中第二條又明確,強化個人住房貸款管理,嚴禁發放零首付個人住房貸款。“雖然目前根據央行的新貸款政策,各銀行可以將首付款比例降低到20%,但從銀行的運作上還不允許出現零首付貸款的情況。”徐天元說,因此零首付常會違反上述相關規定,給房屋買賣合同的履行帶來相應的障礙。
  (原標題:零首付購房模式暗藏法律風險)
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